2028년 입주 전 25.6.27 & 10.15 부동산 대책 정리(생애최초, 방공제, 취득세 확인)

2028년 입주를 준비하면서 기대치도 않았던 부동산 공부를 빡세게 하고 있습니다.
LTV, DTI, DSR 다 초면이거든요? 게다가 시시각각 변하는 부동산 정책도 찾아봐야 하더군요.
블로그 검색 따위로 안심하고 있다가는 파산하게 생겼습니다.
10.15 대책까지 포함된 현재의 규정들이 '최신 정책'입니다.
6.27 대책에서 10.15 대책으로 이어지며 바뀐 핵심 내용을 정리해 두려고 합니다.

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'25.6.27 대책'의 핵심 (대출 한도의 상한선 등장)

이 대책은 수도권 집값이 급등하자 정부가 "아무리 돈을 잘 벌어도 일정 금액 이상은 안 빌려주겠다"고 선언한 대책입니다.

• 수도권 주담대 6억 상한: 집값이나 소득에 상관없이 수도권 아파트는 최대 6억 원까지만 대출이 가능해졌습니다.
• 생애최초 LTV 하향: 원래 80%였던 생애최초 LTV가 수도권·규제지역에서는 70%로 낮아졌습니다.
• 6개월 내 전입 의무: 대출을 받으면 6개월 안에 무조건 들어가 살아야 합니다.

'25.10.15 대책'의 핵심 (규제 지역 확대와 추가 조이기)

6.27 대책 이후에도 시장이 불안하자 정부가 한 번 더 규제를 강화했습니다.

• 규제지역 확대: 서울 전역과 경기도 12개 지역이 규제지역으로 묶였습니다.
• 대출 한도 차등 축소: 15억 원이 넘는 고가 주택은 대출 한도를 6억에서 2~4억 원으로 더 줄였습니다.
• 토지거래허가구역 확대: 갭투자를 원천 차단하기 위해 서울 전역 등이 토지거래허가구역으로 지정되어, 실거주 없이는 집을 사기 매우 어려워졌습니다.

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나에게 미치는 영향

분양가가 3억 미만이라 고가 주택 규제(한도 6억 제한 등)에는 해당되지 않지만, LTV와 전입 의무 부분은 꼭 체크해야 합니다.

1. LTV 70% 적용: 생애최초임에도 수도권 규제지역이라면 80%가 아닌 70%가 적용될 가능성이 높습니다. 
2. 전입 의무: 2028년 3월 입주 시 잔금대출을 받으시면 6개월 이내에 입주해야 합니다.
3. 방공제: 수도권은 MCG를 통한 방공제 면제가 어려워졌으므로, 위 한도에서 약 4,800만 원(인천 기준)이 더 빠질 수 있다는 점을 자금 계획에 꼭 반영해야 합니다.

방공제 비상으로 결론부터 말하자면, 보금자리론은 여전히 MCG(모기지신용보증) 가입을 통해 방공제 면제가 가능합니다. 디딤돌대출이 최근 수도권 아파트에 대해 MCG 가입을 사실상 차단한 것과는 대조적입니다.

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보금자리론 vs 디딤돌대출 방공제 비교 (2026년 기준)

구분	보금자리론	디딤돌대출
MCG 가입	가능 (신청 시 선택 가능)	제한적 (수도권 아파트 사실상 불가)
방공제 여부	면제 가능 (MCG 가입 시)	의무 적용 (수도권 기준 약 4,800만 원 차감)
주요 특징	소득 기준이 디딤돌보다 여유로움	금리가 낮지만 조건과 규제가 매우 까다로움

왜 보금자리론은 가능할까?

보금자리론은 한국주택금융공사(HF)에서 직접 관리하는 상품입니다. 공사 자체 보증 상품인 MCG를 결합하기가 훨씬 수월한 구조입니다. 반면, 디딤돌대출은 정부 기금(주택도시기금)을 사용하는 '복지' 성격이 강해, 가계부채 관리 차원에서 한도를 더 엄격하게 줄이고 있는 추세입니다.

주의해야 할 '변수'

보금자리론이 MCG를 통해 방공제를 안 한다 하더라도, 고려해야 할 다른 규제들이 있습니다.

• 수도권 한도 6억 제한: 25.6.27 대책 이후 수도권 주담대 총액은 6억 원을 넘을 수 없습니다.
• 6개월 이내 전입 의무: 보금자리론을 받아 수도권 집을 사면, 대출 실행 후 6개월 이내에 실제로 전입해야 합니다.
• DTI 60% 적용: 보금자리론은 DSR 대신 DTI를 보지만, 다른 부채(신용대출 등)가 많다면 총 한도에 영향을 줄 수 있습니다.

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자금 계획 체크포인트

1. 디딤돌대출 선택 시: 방공제(4,800만 원)가 적용되어 실질 대출금이 1억 원 초중반대로 낮아질 수 있습니다.
2. 보금자리론 선택 시: MCG 가입을 통해 약 1억 9,000만 원(LTV 70% 기준) 가량의 한도를 온전히 확보할 수 있습니다.

현실적인 조언: 2028년 입주 때 현금이 타이트하다면, 금리가 조금 더 높더라도 MCG 가입이 확실한 보금자리론을 주력으로 계획하시는 것이 안전합니다.

2028년 입주를 앞두고 생애최초 취득세 감면 요건을 미리 챙겨보려고합니다.

특히 최근(2026년 기준) 관련 법안이 개정되면서 감면 혜택 기간이 2028년 12월 31일까지 연장되었기 때문에, 안정적으로 혜택 대상에 포함되실 것으로 보입니다. 현재 기준으로 적용되는 상세 요건과 주의사항을 정리할게요.

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생애최초 취득세 감면 요건

기본 자격 요건

• 대상: 본인 및 배우자가 태어나서 한 번도 주택을 소유한 적이 없어야 합니다.
• 주택 가격: 실거래가 12억 원 이하 주택이어야 합니다.
• 소득 제한: 없음. (과거에는 부부합산 7,000만 원 등 제한이 있었으나, 현재는 소득과 관계없이 혜택을 줍니다.)

감면 혜택 내용

• 감면 한도: 취득세 최대 200만 원까지 면제됩니다.
  • 계산된 취득세가 200만 원 이하라면 전액 면제, 200만 원을 초과하면 200만 원을 뺀 나머지 금액만 납부합니다.
• 특례(인구감소지역): 만약 취득하시는 주택이 정부가 지정한 인구감소지역에 있다면 감면 한도가 300만 원으로 확대됩니다.

실거주 및 사후 관리

세금 감면을 받은 후 아래 요건을 지키지 않으면 감면받은 세금을 다시 내야(추징) 하므로 꼭 주의하셔야 합니다.

• 3개월 이내 전입: 주택 취득일(잔금일)로부터 3개월 이내에 상시 거주를 시작(전입신고)해야 합니다.
• 3개월 이내 추가 취득 금지: 취득 후 3개월 이내에 다른 주택을 추가로 사면 안 됩니다.
• 3년 실거주 의무: 전입 후 최소 3년 동안은 실제로 거주해야 합니다. 이 기간 안에 집을 팔거나, 증여하거나, 다른 사람에게 임대(전세/월세)를 주면 감면받은 세금이 추징됩니다.

2026년 개정안의 핵심 변화 (갭투자 방지)

2026년부터는 '본인 거주 목적'이 법령에 더 명확하게 명시되었습니다. 예전에는 일단 감면받고 나중에 들어가는 식의 갭투자가 일부 가능했으나, 이제는 실거주 여부를 훨씬 깐깐하게 확인하겠다는 취지입니다.

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요즘 제미나이랑 부동산 얘기만 주고 받는 것 같습니다.
공부는 많이 하고 있는데... 공부하면서 수익도 챙기는 방법 뭐 없을까요?
공부정리 블로그는 수익성이 없다고 제미나이한테 혼나서 한탄 좀 해봤습니다.